VAI ĒKAS PAMATI IR ĒKA VAI APBŪVES ZEME?

Šis raksts ir brīdinājums nekustamo īpašumu attīstītājiem un pārdevējiem. Īstenojot aizstāvību arī kriminālprocesos, nevaru nepamanīt pēdējos gados pieaugušo kriminālprocesu skaitu par izvairīšanos no nodokļiem, veicot darījumus ar nekustamajiem īpašumiem.

Ne reti visa pamatā ir nepareiza izpratne par nodokļu piemērošanu nekustamo īpašumu pārdošanas darījumos, tai skaitā PVN.

Vispārīgi nekustamā īpašuma pārdošana ir ar PVN neapliekams darījums. Izņēmums ir NELIETOTA NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA vai APBŪVES ZEMES pārdošana. Minētajiem darījumiem jāpiemēro PVN 21%.

Nekustamā īpašuma izvērtējums tā atbilstībai PVN likumā ietvertā nelietota nekustamā īpašuma vai apbūves zemes definīcijai ir jāveic nekustmā īpašuma vai tā daļas PĀRDOŠANAS BRĪDĪ. Tikai tad, ja nekustamā īpašuma statuss neatbilst nelietota nekustamā īpašuma vai apbūves zemes statusam, tā pārdošanu drīkst neaplikt ar PVN.

Nesen Eiropas Savienības tiesa sniedza skaidrojumu PVN direktīvā lietotajiem jēdzieniem “apbūves zeme” un “ēka vai ēkas daļa”, vērtējot, vai ēkas pamati ir ēkas daļa vai apbūves zeme.

Nē, nekāda revolūcija nenotika, un visādi citādi Latvijas PVN likums atbilst EST izpratnei (lai gan EST spriedums nonāk pretrunā ar iepriekš sniegtajiem spriedumiem citās lietās). Turklāt, abos gadījumos ēkas pamati klasificēsies kā nelietots nekustamais īpašums (kura atsavināšana būs ar PVN apliekams darījums).

Tomēr tiesas skaidrojumi ir vērtīgi, jo praksē nekustamā īpašuma attīstītājiem un pārdevējiem rodas problēmas ar nekustamā īpašuma statusa izvērtēšanu. Visbiežāk problēmas rada jautājumi:

1) Kādi būvniecības darbi padara nekustamo īpašumu par “nelietotu nekustamo īpašumu”;

2) Vai jauna nekustamā īpašuma izveide, piemēram, sadalot “veco” nekustamo īpašumu divos [un reģistrējot tos Zemesgrāmatā] padara nekustamo īpašumu “par nelietotu”;

3) Vai nekustamā īpašuma apdzīvošana pirms nodošanas ekspluatācijā vai būvdarbu laikā padara nekustamo īpašumu par “lietotu”;

4) Nekustamā īpašuma pirmreizējās izmantošanas kritērija piemērošana praksē, u.c.

Zemāk sniedzu EST skaidrojumu par to, kas ir “apbūves zeme” un “ēka vai tās daļa” PVN direktīvas izpratnē, taču šaubu gadījumā iesaku vērsties pie Jūsu advokāta. Novērst kriminālprocesa ierosināšanu ir vienkāršāk nekā panākt tā izbeigšanu.

“Apbūves zeme” PVN direktīvas izpratnē ir jebkurš labiekārtots vai nelabiekārtots zemes gabals, ko dalībvalstis šādi definējušas.

Tomēr PVN direktīva IEROBEŽO dalībvalstu rīcības brīvību attiecībā uz jēdziena “apbūves zeme” tvērumu. Šajā ziņā dalībvalstīm jāievēro PVN direktīvā izvirzītais mērķis– atbrīvot no PVN tikai tādu neapbūvētu zemesgabalu nodošanu, KURI NAV PAREDZĒTI ĒKAS UZBŪVĒŠANAI.

Turklāt jēdziena “apbūves zeme” (vai “apbūves zemesgabals”) definēšanu ierobežo arī jēdziena “ēka” apjoms, kuru Savienības likumdevējs PVN direktīvā ir definējis ļoti plaši – kā tādu, kas ietver “jebkuru celtni, kas nostiprināta uz zemes vai zemē”. No tā izriet, ka zemesgabals, uz kura atrodas celtne, kas jākvalificē kā “ēka” PVN direktīvas izpratnē, nevar tikt kvalificēts kā “apbūves zemesgabals”. {Proti, vai nu ēka, vai nu apbūves zeme].

Jēdziens “apbūves zeme” attiecas arī uz labiekārtotiem zemesgabaliem, ja dalībvalstis tos kā tādus ir definējušas. Citiem vārdiem, tādas zemesgabalu labiekārtošanas kā pieslēgšana elektroenerģijas, gāzes, ūdens u.c. tīkliem sekas nevar būt to juridiskās kvalifikācijas maiņa uz “ēku” kā celtni, kas nostiprināta uz zemes, tostarp, ar pamatiem.

Turklāt, PVN direktīvā ir atsauce uz “ēkas vai ēkas daļas un zem tās esošā zemesgabala piegādi pirms šīs ēkas pirmreizējas izmantošanas”. Tādējādi nevar secināt, ka vienkārša pieslēgšana tīkliem var tikt iekļauta jēdzienā “ēka”.

Tādējādi atsauce uz ēkas “pirmreizējās izmantošanas” kritēriju pēc būtības nošķir:

1) esošās ēkas, kuru pārdošanai principā nav piemērojams PVN, un

2) jaunās ēkas, kuru pārdošanai ir piemērojams PVN, neatkarīgi no tā, vai pārdošana tiek veikta saistībā ar pastāvīgu saimniecisko darbību vai neregulāri.

Proti, esošas ēkas pārdošana relatīvi nerada pievienotu vērtību, atšķirībā no jaunas ēkas pārdošanas, kuras pievienoto vērtību rada būvdarbi, ar kuriem tiek izdarītas būtiskas izmaiņas materiālajā realitātē, pārveidojot neuzceltu nekustamo īpašumu vai pat neapbūvētu zemesgabalu par dzīvojamo.

Ēkas “pirmreizējās izmantošanas” kritērijs jāsaprot tādējādi, ka tas atbilst īpašuma pirmreizējai izmantošanai, ko dara tā īpašnieks vai nomnieks/īrnieks. Šajos sagatavošanas darbos ir precizēts, ka šis kritērijs ir ticis izvēlēts kā tāds, kas nosaka brīdi, kad prece var iziet no ražošanas ķēdes, lai nokļūtu patēriņa nozarē.

Tādējādi, piemēram, dzīvojamo ēku pamati NEVAR TIKT KVALIFICĒTI PAR “ĒKU” VAI “ĒKAS DAĻU” PVN direktīvas izpratnē. Protams, ēkas pamati ir viens no tās elementiem, un tādējādi ikdienas valodā tie var būt “ēkas daļa”. Turklāt, “ēka” ir definēta ļoti plaši – kā “jebkura celtne, kas nostiprināta uz zemes vai zemē”. Tādējādi nevar izslēgt, ka šādu definīciju, aplūkojot to atsevišķi, var interpretēt kā tādu, kas attiecas uz pamatiem. Tomēr, atsauce uz PVN direktīvā lietoto “pirmreizējās izmantošanas” kritēriju, šādu interpretāciju izslēdz.

Kā minēts iepriekš, šis kritērijs jāsaprot kā tāds, kas atbilst tam, kad preci pirmo reizi izmanto tās īpašnieks vai īrnieks/nomnieks, ņemot vērā, ka Savienības likumdevējs ir atzinis, ka tas nosaka brīdi, kad prece var tikt izvesta no ražošanas ķēdes, lai nonāktu patēriņa nozarē. Tomēr vienkārši dzīvojamo ēku pamati nevar būt šādi definētas “izmantošanas” objekts. Turklāt un katrā ziņā šādu pamatu būvniecība neiezīmē ēkas būvniecības procesa beigas un tās nokļūšanu patēriņa nozarē.

Proti, jābūt iespējai izmantot pat “ēkas daļu” un tādējādi tā jāizņem no ražošanas ķēdes, kas var būt, piemēram, gadījumā, ja ēka, kas sastāv no vairākām daļām vai vienībām, piemēram, dzīvokļiem, ir uzbūvēta pa posmiem, tādējādi dažas no šīm daļām vai vienībām var tikt izmantotas, bet citas daļas vēl tiek būvētas. Šajā ziņā ir jāņem vērā nekustamā īpašuma FAKTISKĀ IZMANTOŠANA PIEGĀDES BRĪDĪ.

Turklāt saskaņā ar PVN direktīvu dalībvalstis pirmreizējas izmantošanas vietā var piemērot citus kritērijus, piemēram, laikposmu no ēkas pabeigšanas dienas līdz pirmās piegādes dienai vai laikposmu no pirmreizējās izmantošanas dienas līdz nākamās piegādes dienai.

Tāpat kā pirmreizējās izmantošanas kritērija gadījumā šo alternatīvo kritēriju mērķis, ir nošķirt jaunas ēkas, kas principā ir apliekamas ar PVN, no vecām ēkām, kas ir atbrīvotas no PVN

Tomēr pirmajā no šiem alternatīvajiem kritērijiem ir atsauce uz “ĒKAS PABEIGŠANU”, proti, notikumu, kas ievērojami pārsniedz pamatu liešanas sākotnējo posmu.

Ņemot vērā visus iepriekš minētos apsvērumus, zemesgabala, uz kura piegādes dienā bija tikai dzīvojamo ēku pamati, piegādes darījums ir “APBŪVES ZEMES” piegāde.

Jūsu Alisa