SAMAKSĀT TŪKSTOŠUS, LAI IETAUPĪTU SIMTUS?

Nereti, lai samazinātu valsts nodevu par iegādātā nekustamā īpašuma reģistrāciju zemesgrāmatā, tā vērtība tiek mākslīgi samazināta, nekustamajam īpašumam un kustamai mantai nosakot atsevišķu pirkuma cenu. Proti, dzīvoklis tiek pirkts atsevišķi, un mēbeles tajā – atsevišķi, lai gan faktiski tiek nopirkts mēbelēts dzīvoklis (tā sakot, “divi vienā”).

 

Ja notiek izšķiršanās par šādu darījuma struktūru, būtu jāizvērtē, vai ietaupījums (nesamaksātās valsts nodevas apmērā) atsver nodokļu sekas, kas var iestāties, pārdodot šādu nekustamo īpašumu nākotnē.

 

 

Kapitāla pieauguma (kas apliekams ar 20% IIN) aprēķina formula ir salīdzinoši vienkārša:

 

“ATSAVINĀŠANAS CENA” mīnus “IEGĀDES VĒRTĪBA” mīnus “IEGULDĪJUMU VĒRTĪBA” = kapitāla pieaugums

 

 

Ar atsavināšanas cenu, šķiet, viss ir diezgan vienkārši. Tā ir cena, par kādu NĪ tiks atsavināts. Pieņemsim, tā būs 100 000 EUR.

Iegādes vērtība ir atkarīga no NĪ iegūšanas apstākļiem. Šā bloga ietvaros apskatīsim tikai minēto (“divi vienā”) gadījumu, ja nekustamais īpašums tika nopirkts atsevišķi (teiksim par 50 000 EUR), un mēbeles tajā – atsevišķi (teiksim par 30 000 EUR).

 

Lai arī faktiski par pilnībā mēbelēto dzīvokli Jūs samaksājāt 80 000 EUR, aprēķinot kapitāla pieaugumu, iegādes vērtība būs tikai 50 000 EUR.

Kā to norādīja Augstākā tiesa, tad šādos “divi vienā” gadījumos nav pamata norādīt, ka faktiski kustamā manta pārdota kā nekustamā īpašuma piederumi un nekustamā īpašuma iegādes vērtību veido gan nekustamā īpašuma vērtība, gan atsevišķi izdalītā kustamā manta, ja no pirkuma līguma ir skaidra līdzēju griba noteikt atsevišķu cenu par:

 

1) nekustamo īpašumu (kas ir kapitāla aktīvs un kura iegādes vērtība noskaidrojama kapitāla pieauguma noteikšanas sakarā);

 

2) un kustamām mantām.

Līdz ar to, ja līdzēji, iegādājoties nekustamo īpašumu, vienojušies par šādu darījuma sadalījumu, proti, nodalījuši pirkuma cenu par nekustamo īpašumu un pirkuma cenu par kustamajām mantām, PAR NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA IEGĀDES VĒRTĪBU IR UZSKATĀMA PIRKUMA MAKSA, KAS PAREDZĒTA TIEŠI PAR NEKUSTAMO ĪPAŠUMU.

Veiktie ieguldījumi, ir:

1) kapitāla (NĪ) iegādes izmaksas;

2) un ieguldījumi kapitālā (NĪ).

Kapitāla aktīva iegādes vērtībā tiek iekļauti arī izdevumi, kas saistīti ar tā iegūšanu:

1) valsts nodeva par darījuma noformēšanu,

2) valsts nodeva lietā par apstiprināšanu mantojuma tiesībās vai lietā par pēdējās gribas rīkojuma akta vai mantojuma līguma stāšanos likumīgā spēkā,

3) valsts nodeva par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā,

4) komisijas nauda un citi līdzīgi izdevumi,

5) samaksātie PROCENTU MAKSĀJUMI PAR KREDĪTU šā kapitāla aktīva iegādei, ja dokumentāri apliecināta informācija ļauj identificēt kredīta un kapitāla aktīva iegādes saistību,

Pieņemsim, ka minēto nekustamo īpašumu (“divi vienā”) Jūs pirkāt ar hipotekārā kredīta palīdzību. Tā kā atsevišķi nodalītā pirkuma maksa par kustamo mantu NEIETILPST NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA IEGĀDES VĒRTĪBĀ, tad arī samaksātie procentu maksājumi par kustamas mantas iegādi nav atzīstami par izdevumiem, kas saistīti ar kapitāla aktīva iegādi, un kas tādējādi nav iekļaujami tā iegādes vērtībā.

Proti, arī samaksātos hipotekārā kredīta procentus, Jūs varēsiet ņemt vērā tikai tādā apmērā, kas attiecās uz nekustamā īpašuma iegādes vērtību (šajā piemērā 50 000 EUR), nevis par visu hipotekārā kredīta summu. Pieņemsim, ka kopā samaksāti 8000 EUR hipotekārā kredīta procentos, no kuriem tikai 5000 EUR attiecināmi uz nekustamo īpašumu.

Nu un tagad parēķinam….

Valsts nodeva par nekustamā īpašuma reģistrēšanu zemesgrāmatā būs 0,5%- 3% (atkarībā no tā kam un kāda pamata nekustamo īpašumu atsavināsiet). Pieņemsim, tā būs 1,5%.

80000 x 1,5% = 1200 EUR – tik daudz Jūs samaksātu, ja dzīvoklim būtu noteikta tikai viena cena.

50 000 x 1,5% = 750 EUR – tik daudz Jūs samaksātu, ja dzīvoklim un mantai ir noteiktas atsevišķas cenas. Ietaupījums: 450 EUR.

100 000 EUR – 80 000 EUR – 8000 EUR – 1200 = 10 800 EUR x 20 % = 2160 EUR (IIN no kapitāla pieauguma, ja nekustamajam īpašumam būtu noteikta viena cena).

100 000 EUR – 50 000 EUR – 5000 EUR – 750 EUR= 44 250 EUR x 20% = 8850 EUR (IIN no kapitāla pieauguma).

 

Hmmm….. Samaksāt 6 690 EUR papildus nākotnē par 450 EUR ietaupījumu šobrīd… ??? Man nešķiet dikti izdevīgi, un Jums?

 

Jūsu Alisa