NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA MAIŅAS DARĪJUMS – IESPĒJA PĀRMAKSĀT KAPITĀLA PIEAUGUMA NODOKLI

Kārtējo reizi parunāsim kapitāla pieauguma nodokli darījumos ar nekustamajiem īpašumiem (NĪ), un precīzāk, par nekustamā īpašumi maiņas darījumiem.

 

 

Reiz dzīvoja Roberts. Robertam piederēja nekustamais īpašums //AAA//, kuru viņš apmainīja pret nekustamo īpašumu // BBB//. Maiņas darījumā iegūto īpašumu // BBB// Roberts pēcāk pārdeva, no pārdošanas darījuma gūstot ienākumu. Par to, ka no šī ienākuma ir jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis (IIN 20%), jautājumu nebija. Taču strīds izcēlās par to, CIK liels nodoklis ir jāmaksā no // BBB// pārdošanas.

 

Kā zināt, tad ar iedzīvotāju ienākuma nodokli (IIN) apliekamā kapitāla pieauguma aprēķinā svarīgi ir trīs lielumi:

 

1) NĪ atsavināšanas cena,

2) NĪ iegādes vērtība un

3) NĪ veikto ieguldījumu vērtība.

 

Atsavināšanas un veikto ieguldījumu vērtības Robertam neradīja problēmas. Viņš zināja, par cik viņš pārdeva // BBB//; un kādus līdzekļus ieguldīja īpašumā – arī. Problēmas radīja // BBB// iegādes vērtība.

 

Parasti likums regulē NĪ iegādes vērtības noteikšanu atkarībā no tā iegūšanas apstākļiem, taču likums “klusē” par iegādes vērtību īpašumam, kas iegūts maiņas darījuma rezultātā.

Vispārīgi tiek pieņemts, ka, nosakot kapitāla pieauguma nodokli, īpašumu maiņas darījums ir pielīdzināms pirkuma darījumam. Parasti pirkuma ceļā iegādātā nekustamā īpašuma iegādes vērtība ir nosakāma atbilstoši attiecīgajos darījumu dokumentos (t.i., pirkuma līgumā) norādītajai nekustamā īpašuma cenai vai vērtībai.

 

Taču atšķirībā no pirkuma līguma, kurā pirkuma maksa par iegādāto īpašumu ir izteikta naudā, maiņas darījumā šo pirkuma maksu veido tā īpašuma vērtība, PRET KURU IR IEMAINĪTS IEGŪTAIS īpašums. Līdz ar to par nekustamā īpašuma iegādes vērtību maiņas gadījumā ir uzskatāma maiņas līgumā norādītā ATSAVINĀTĀ NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĪBA.

Problēmas rodas, ja darījuma dokumentos īpašumu vērtība nav norādīta (vai tiek norādīts, ka maiņas darījumā iesaistīto abu nekustamo īpašumu vērtības ir līdzvērtīgas). Pirkuma darījumos šādos gadījumos iegādes vērtību nosaka atbilstoši kadastrālajai vērtībai (atkarībā no nekustamā īpašuma iegādes apstākļiem).

 

Diemžēl Roberta gadījumā līgums nesaturēja nekustamo īpašumu vērtības, tikai atsauci uz to, ka abu nekustamo īpašumu vērtības ir līdzīgas, ko apliecina vērtētāju atzinumi. Tomēr Roberta rīcībā saglabājās tikai viena īpašuma vērtējums. Par otru viņš vērtējumu iesniegt nevarēja. Tādējādi gan VID, gan tiesa, nolēma, ka šādos apstākļos darījuma dokumenti nesatur informāciju par īpašumi iegādes vērtību. Attiecīgi // BBB // iegādes vērtība bija jāienosaka pēc kadastrālās vērtības.

 

Tik jautājums kādu kadastrālo vērtību:

 

a) // BBB// vēsturisko kadastrālo vērtību?

b) Vai arī // BBB // kadastrālo vērtību maiņas darījuma brīdi?

Tā kā likums “klusē” par īpašuma iegādes vērtību maiņas darījumos, VID noteica iegādes vērtību atbilstoši tās vēsturiskai kadastrālajai vērtībai, t.i., pēc analoģijas, ja nekustamais īpašums tiktu ieguldīts kapitālsabiedrības (SIA) pamatkapitālā apmaiņā pret SIA daļām.

 

Augstākā tiesa nosprieda, ka ANALOĢIJA NAV PIEMĒROJAMA. Maiņas darījumam jāpiemēro tādi paši nosacījumi kā pirkuma darījumam. Attiecīgi iegādes vērtība ir nosakāma pēc kadastrālās vertības // BBB// iegādes brīdī jeb MAIŅAS DARĪJUMA BRĪDĪ (nevis vēsturiskā vērtība).

Aplūkosim, kā mainās aprēķins…

 

Pieņemsim ka:

 

A = 5000 (//AAA// vēsturiskā iegādes vērtība)

AA = 10 000 (//AAA// vērtība maiņas darījuma brīdī 2015.gadā)

B= 3000 (//BBB// vēsturiskā iegādes vērtība)

BB = 10 000 (//BBB// vērtība maiņas darījuma brīdī 2015.gadā)

BBB = 20 000 (maiņas darījumā iegūtā īpašuma //BBB// pārdošanas vērtība 2024.gadā)

Tad kapitāla pieauguma nodoklis būtu aprēķināms sekojoši:

BBB – BB = ar kapitālpieauguma nodokli apliekamā vērtība jeb:

20 000 – 10 000 = 10 000 (no šādas summas Robertam būs jāsamaksā IIN 20%).

IEGĀDES VĒRTĪBA – VĒSTURISKĀ (PIEMĒRS)

Taču, ja tiktu piemērota īpašuma // BBB// vēsturiskā kadastrālā vērtība, tad kapitāla pieauguma nodoklis tiktu rēķināts sekojoši:

 

BBB – B = ar kapitālpieauguma nodokli apliekamā vērtība jeb:

20 000 – 3000 = 17 000 (no šādas summas, pēc VID domām, jāmaksā IIN 20%).

 

 

Ir tomēr atšķirība – maksāt IIN 20% no 10 000 vai 17 000 ienākuma!

Šeit gan grūti kaut ko pārmest VID vēlmei piemērot vēsturisko kadastrālo vērtību, jo izveidojies likuma robs attiecībā uz maiņas darījumiem paver plašas tiesību normu interpretācijas iespējas.

Ziniet savas tiesības un nepārmaksājiet!

Jūsu Alisa