KĀDA ATŠĶIRĪBA “ĪRE” VAI “NOMA”? VID UZRĒĶINA SUMMĀ!

Birojā atskan telefona zvans. Klausulē atskan kādas sievietes balss, kura informē par to, ka viņai pieder SIA, kura šobrīd veic dzīvojamās mājas būvniecību ar mērķi to tālāk izīrēt…

“Izīrēt vai iznomāt?” pārtraucu es… “Izīrēt!” atbild viņa.

“Īstemiņā vai ilgtermiņā?” jautāju es. “Kāda šķirba? Ilgtermiņā!” atcērt viņa.

“Šķirba – VID uzrēķinā summā” atbildu viņai.

ĪRE v. NOMA

Ne reti uzņēmēji, kas veic darījumus ar nekustamajiem īpašumiem, nepiešķir būtisku nozīmi tam, vai nekustamais īpašums tiek izīrēts vai iznomāts, lai gan tam var būt izšķiroša nozīme, vai darījums ir ar PVN apliekams (vai nē) un vai uzņēmums var atskaitīt par nekustamā īpašuma pirkšanu vai būvniecību samaksāto PVN.

Likums noteic, ka noma vai īre ir līgums, ar ko viena puse piešķir vai apsola otrai par zināmu nomas vai īres maksu kādas lietas lietošanu. Līgums, ar kuru piešķir vai apsola augļu nesējas LIETAS LIETOŠANU AUGĻU IEVĀKŠANAI no tās, ir NOMA, bet ikviens cits lietošanas piešķīruma līgums – ĪRE.

Tātad noma no īres atšķiras ar to, ka lietošanai apsolītā vai piešķirtā lieta ir augļus nesoša vai nē un vai lietotājam ir piešķirta tiesība šos augļus ievākt. Citiem vārdiem sakot:

a) Ja uzņēmums savu nekustamo īpašumu (iegādāto vai uzbūvēto) nodod lietošanā personai tās saimnieciskās darbības vajadzībām – tā ir NOMA;

b) Ja savukārt nekustamais īpašums tiek nodots lietošanā personai dzīvošanai tajā (jeb ar saimniecisko darbību nesaistītām vajadzībām) – tā ir ĪRE.

Nekustamā īpašuma noma ir ar PVN apliekams darījums. Savukārt īre – ar PVN NEapliekams darījums, IZŅEMOT viesu izmitināšanas pakalpojumus viesu izmitināšanas mītnēs – viesnīcās, moteļos, viesu mājās, lauku tūrismamizmantojamās mājās, kempingos, tūristumītnēs.

Viesnīcās parasti neviens nedzīvo mēnešiem ilgi. Tādēļ jebkura ilgtermiņa īre būs ar PVN NEapliekams darījums. Un te nav tikai jautājums par to, vai rēķinu īrniekam būs jāizraksta ar vai bez PVN. Te ir arī jautājums par to, vai uzņēmums ir tiesīgs atskaitīt priekšnodoklī par iegādāto vai uzbūvēto nekustamo īpašumu samaksāto PVN.

Atgādināšu, ka samaksātā PVN atskaitīšanai precēm jābūt iegādātām AR PVN APLIEKAMU DARĪJUMU NODROŠINĀŠANAI. Ja nekustamo īpašumu paredzēts izmantot tikai tādiem mērķiem, kas NAV saistīts ar uzņēmuma (reģistrēta PVN maksātāja) saimniecisko darbību, PVN par minētajiem darījumiem NAV ATSKAITĀMS kā priekšnodoklis.

Proti, ja uzņēmums iegādājas nelieltotu nekustamo īpašumu, lai to izmantotu ilgtermiņa īrei (kas nav ar PVN apliekams darījums), tad samaksāto PVN par nelietotā nekustamā īpašuma iegādi atskaitīt nevar.

Taču nav jau tā, ka neviens to nesaprot! Daudzi uzņēmēji ir ļoti labi informēti par to, ka PVN atskaitīšanai par iegādāto (vai uzbūvēto) nelietoto nekustamo īpašumu, tam ir jābūt iznomātam. Tādēļ viņi kļūdaini pieņem, ka, ja viņi noslēgs līgumiņu ar citu SIA, viss būs labi! Par līguma saturu arī baigi neiespringst! Bieži gatavo paši, lejuplādējot kaut ko no Interneta.

Diemžēl man būs jūs jāapbēdina! VID neaprobežojas vien ar fakta konstatāciju, ka Jūsu uzņēmuma iegādātais nelietotais nekustamais īpašums (par kuru uzņēmums atskaitīja priekšnodoklī PVN) ir nodots lietošanā citam SIA.

VID vērtē ne tikai noslēgto līgumu (un tā nosacījumus), bet arī veiktos maksājumus un citus apstākļus, kas var apstiprināt vai noliegt nekustamā īpašuma izmantošanu ar PVN apliekamiem darījumiem – nomai. Pie tādiem apstākļiem ir pieskaitāmi:

1) Lai arī līgums ir noslēgts ar juridisko personu un līguma nosaukums liecina par NOMU, taču “nomnieka” maksājuma uzdevumos ir norādīts “Dzīvokļa ĪRES līgums”;

2) Līgumā tiek lietota tāda terminoloģija kā “izīrētājs” un “īrnieks”, “izīrē”, “tiek izīrēts”, “īres termiņš”, “īres maksa”;

3) Atbilstoši līguma noteikumiem “nomniekam” ir atļauts nekustamo īpašumu lietot tikai un vienīgi DZĪVOŠANAI, tajā ir atļauts DEKLARĒT SAVU DZĪVESVIETU, kā arī IZMITINĀT TAJĀ SAVUS ĢIMENES LOCEKĻUS. Proti, no līguma skaidri izriet aizliegums īrniekam dzīvokli lietot jebkādam citam mērķim, izņemot dzīvošanu.

Pat, ja pie līguma satura ir vismaz nedaudz piestrādāts un tik rupjas kļūdas netiek pieļautas, bieži tiek pievērsta uzmanība arī sekojošiem apstākļiem:

1) Nekustamais īpašumi lietošanas mērķis neliecina par to, ka telpas paredzētas lietošanai kā birojs;

2) Apsekojot telpas, tās liecina par telpu izmantošanu dzīvošanai, nevis birojam (piemēram, telpās un/vai nedzīvojamās telpās (garaža, noliktava) atrodas sadzīves mantas neraksturīgas biroju telpām, piemēram: bērnu mantiņas; bērnu apavi; gultiņas, bērnu ratiņi, utml.).

3) Pat, ja VID neizdodas iekļūt telpās, elektrības un ūdens rādītāji nav raksturīgi biroja telpām (un vai “nomnieka” paskaidrojumiem par telpu lietošanas mērķi un biežumu).

Savukārt īstermiņa īre, liecina vairāk par ilgtermiņa īri, ja:

1) Nekustamais īpašums ir tikai formāli piereģistrēts Booking.com (vai citās vietnēs), taču faktiski uzņēmums nevar pierādīt dzīvokļa izīrēšanu caur šo vietni (nav veikti maksājumi utml.);

2) ir noslēgts ilgermiņa līgums; vai arī vairāki īstermiņa līgumi ar vienu un to pašu īrnieku par viena un tā paša īpašuma izīrēšanu, kas kopā veido nepārtrauktu ilgtermiņa īri ;

3) uzņēmums nevar parādīt izdevumus par telpu uzkopšanu un uzturēšanu.

Nu kaut kā tā…

 

Jūsu Alisa