VIENA NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA PĀRDOŠANA. TRĪS DAŽĀDI NODOKĻA APRĒĶINA VARIANTI.
Nodokļu aprēķināšana un samaksa par nekustamā īpašuma atsavināšanu turpina radīt grūtības. Tas nav brīnums, jo situāciju ir ļoti daudz, un secīgi arī iznākumi var būt ļoti dažādi. Plus, iestāžu un tiesu skaidrojumi arī atšķirīgi. Velns kāju salauzīs…
Šodien apskatīsim, kā aprēķināt kapitāla pieauguma nodokli, ja iegādājāties nekustamo īpašumu, kas sastāvēja no zemes un vairākām būvēm, bet pārdevāt tikai zemi. Pirkuma līgumā būvju un zemes vērtība atsevišķi nebija noteikta. Tādēļ galvenā grūtība šādā situācijā – kā aprēķināt pārdotās zemes iegādes vērtību?
Lai būtu ērtāk uztvert, apskatīsim kādu reālu piemēru.
FAKTI
Nekustamais īpašums sastāv no zemes vienības 6,4 h zemes, uz kuras atrodas vairākas būves.
Šāda nekustamā īpašuma (kā viena veseluma) iegādes vērtība –ir 60 000 eur + samaksātā 1223,36 eur valsts kancelejas nodeva.
Pārdevāt TIKAI ½ no zemes vienības (jeb 3,05 ha) par 18 800 eur.
Kā aprēķināsiet kapitāla pieaugumu, ja nekustamā īpašuma pirkuma līgumā zemes un būvju vērtība nav atsevišķi izdalīta?
“PARASTO MIRSTĪGO” VERSIJA
Jūs noteikti domājat – nu ja jau pārdota ½ no zemes, tad loģiski pieņemt, ka zemes iegādes vērtība arī ir ½ no iegādes vērtības. Tādēļ zemes iegādes vērtība ir (60 000 + 1223,36)/2 = 30 611,68 euro.
Tā kā zemi 3,05 ha pārdevāt par 18 800, tad kapitāla pieaugums nerodas, un Jūs pat cietāt zaudējumus. Proti, “pārdošanas cena” mīnus “iegādes vērtība” mīnus “ieguldījumi” (ja tādi bija) = zaudējumi (jebšu 18 800 – 30 611,68 = – 11 811,68 eur).
Un kāpēc, lai Jūs tā nedomātu? Vēl nesen Augstākās tiesas Senāts taču skaidroja, kā noteikt pēc iegādes sadalītā nekustamā īpašuma vērtību kapitāla pieauguma nodokļa aprēķinam.
Proti, Senāts skaidroja, ka tā kā likumdevējs nav detalizējis, kā noteikt nekustamā īpašuma daļas iegādes vērtību gadījumā, ja īpašums pēc iegādes tiek sadalīts, (visa) īpašuma iegādes vērtība ienākuma no kapitāla aprēķina vajadzībām VAR TIKT SADALĪTA PROPORCIONĀLI KATRA ĪPAŠUMA PLATĪBAI. Nekustamā īpašuma platība ir vienkārši nosakāms, efektīvi administrējams un universāls nekustamā īpašuma vērtības kritērijs.
Izskatāmajā gadījumā tas nozīmētu to, ka, ja kopējā platība nekustamā īpašuma iegādes brīdī bija 6,4 ha, tad, pārdodot ½ no šīs platības, šīs atdalītās zemes vienības iegādes vērtība arī ir 1/2. Pareizi?
VID VERSIJA
VID ieskatā – Nē, nepareizi! Jārēķina citādāk un zemes iegādes vērtības noteikšanai ir piemēro PROPORCIJU, turklāt proporcijas APRĒĶINĀ JĀIZMANTO OBJEKTU (ZEMES UN BŪVJU) KADASTRĀLĀ VĒRTĪBA. Minētā kadastrālā vērtība tiek izmantota tikai, lai noteiktu proporciju.
Pieņemsim, ka nekustamā īpašuma (t.i., zemes un būvju) kadastrālā vērtība tā iegādes brīdī bija 1570 lati ( no kuriem zemes vērtība 492 lati bet būvju vērtība 1078 lati).
Secīgi zemes vērtības proporcija attiecībā pret būvēm bija 31,34 % (492/1570×100).
Proti, 31,34 % no nekustamā īpašuma iegādes vērtības Jūs samaksājāt par zemi, bet 68,66 % par būvēm.
Ievērojot to, ka nekustamo īpašumu (zemi ar būvēm) Jūs nopirkāt par 60 000 euro un vēl samaksājāt 1223,36 euro kā valsts un kancelejas nodevu, kopējā nekustamā īpašuma iegādes vērtība bija 61 223,36 euro, no kuras 31,34% Jūs samaksājāt par zemi.
Secīgi 6,4 ha zemes nosacītā iegādes vērtība bija 19 187,40 euro (61 223,36×31,34 %), savukārt nosacītā būvju iegādes vērtība bija 42 035,96 euro.
Tagad, kad ir zināma 6,4 ha zemes iegādes vērtība, mēs varam aprēķināt 1 ha vērtību. Proti, 19 187,40 / 6,04 = 2998,02 eur par hektāru.
Ja pārdevām 3,05 ha, tad šīs zemes iegādes vērtība ir 3,05 x 2998,02 = 9178,20.
Pārdevāt šos 3,05 ha par 18 800 euro? Tad apliekamais ienākums ir “pārdošanas cena” mīnus “iegādes cena” mīnus “ieguldījumi” jebšu:
18 800 – 9178,2 = 9621,80 euro.
Rezultātā – Jūs parādā valstij nodokli!
TIESAS VERSIJA
Ja uz nekustamā īpašuma (zemes) nav būvju – tad kapitāla pieauguma aprēķina vajadzībām šāda (pēc iegādes atdalītā nekustamā īpašuma daļas) iegādes vērtība VAR TIKT NOTEIKTA, sākotnējo (pirms atdalīšanas) nekustamā īpašuma iegādes vērtību SADALOT PROPORCIONĀLI KATRA ĪPAŠUMA PLATĪBAI. Nekustamā īpašuma platība ir vienkārši nosakāms kritērijs. Vienlaikus šo metodi jāpiemēro, ja nav iespējams izmantot citus objektīvus kritērijus.
Savukārt, ja īpašums sastāv gan no zemes, gan no ēkām – tad jāpiemēro proporciju, līdzīgi kā to ir darījis VID iepriekš minētajā piemērā.
Nu kā šeit var neapmaldīties trijās priedēs?
Tāpēc advokāta padoms pirms katra darījuma ir vairāk kā ieteicams.
Jūsu Alisa
Šodien apskatīsim, kā aprēķināt kapitāla pieauguma nodokli, ja iegādājāties nekustamo īpašumu, kas sastāvēja no zemes un vairākām būvēm, bet pārdevāt tikai zemi. Pirkuma līgumā būvju un zemes vērtība atsevišķi nebija noteikta. Tādēļ galvenā grūtība šādā situācijā – kā aprēķināt pārdotās zemes iegādes vērtību?
Lai būtu ērtāk uztvert, apskatīsim kādu reālu piemēru.
FAKTI
Nekustamais īpašums sastāv no zemes vienības 6,4 h zemes, uz kuras atrodas vairākas būves.
Šāda nekustamā īpašuma (kā viena veseluma) iegādes vērtība –ir 60 000 eur + samaksātā 1223,36 eur valsts kancelejas nodeva.
Pārdevāt TIKAI ½ no zemes vienības (jeb 3,05 ha) par 18 800 eur.
Kā aprēķināsiet kapitāla pieaugumu, ja nekustamā īpašuma pirkuma līgumā zemes un būvju vērtība nav atsevišķi izdalīta?
“PARASTO MIRSTĪGO” VERSIJA
Jūs noteikti domājat – nu ja jau pārdota ½ no zemes, tad loģiski pieņemt, ka zemes iegādes vērtība arī ir ½ no iegādes vērtības. Tādēļ zemes iegādes vērtība ir (60 000 + 1223,36)/2 = 30 611,68 euro.
Tā kā zemi 3,05 ha pārdevāt par 18 800, tad kapitāla pieaugums nerodas, un Jūs pat cietāt zaudējumus. Proti, “pārdošanas cena” mīnus “iegādes vērtība” mīnus “ieguldījumi” (ja tādi bija) = zaudējumi (jebšu 18 800 – 30 611,68 = – 11 811,68 eur).
Un kāpēc, lai Jūs tā nedomātu? Vēl nesen Augstākās tiesas Senāts taču skaidroja, kā noteikt pēc iegādes sadalītā nekustamā īpašuma vērtību kapitāla pieauguma nodokļa aprēķinam.
Proti, Senāts skaidroja, ka tā kā likumdevējs nav detalizējis, kā noteikt nekustamā īpašuma daļas iegādes vērtību gadījumā, ja īpašums pēc iegādes tiek sadalīts, (visa) īpašuma iegādes vērtība ienākuma no kapitāla aprēķina vajadzībām VAR TIKT SADALĪTA PROPORCIONĀLI KATRA ĪPAŠUMA PLATĪBAI. Nekustamā īpašuma platība ir vienkārši nosakāms, efektīvi administrējams un universāls nekustamā īpašuma vērtības kritērijs.
Izskatāmajā gadījumā tas nozīmētu to, ka, ja kopējā platība nekustamā īpašuma iegādes brīdī bija 6,4 ha, tad, pārdodot ½ no šīs platības, šīs atdalītās zemes vienības iegādes vērtība arī ir 1/2. Pareizi?
VID VERSIJA
VID ieskatā – Nē, nepareizi! Jārēķina citādāk un zemes iegādes vērtības noteikšanai ir piemēro PROPORCIJU, turklāt proporcijas APRĒĶINĀ JĀIZMANTO OBJEKTU (ZEMES UN BŪVJU) KADASTRĀLĀ VĒRTĪBA. Minētā kadastrālā vērtība tiek izmantota tikai, lai noteiktu proporciju.
Pieņemsim, ka nekustamā īpašuma (t.i., zemes un būvju) kadastrālā vērtība tā iegādes brīdī bija 1570 lati ( no kuriem zemes vērtība 492 lati bet būvju vērtība 1078 lati).
Secīgi zemes vērtības proporcija attiecībā pret būvēm bija 31,34 % (492/1570×100).
Proti, 31,34 % no nekustamā īpašuma iegādes vērtības Jūs samaksājāt par zemi, bet 68,66 % par būvēm.
Ievērojot to, ka nekustamo īpašumu (zemi ar būvēm) Jūs nopirkāt par 60 000 euro un vēl samaksājāt 1223,36 euro kā valsts un kancelejas nodevu, kopējā nekustamā īpašuma iegādes vērtība bija 61 223,36 euro, no kuras 31,34% Jūs samaksājāt par zemi.
Secīgi 6,4 ha zemes nosacītā iegādes vērtība bija 19 187,40 euro (61 223,36×31,34 %), savukārt nosacītā būvju iegādes vērtība bija 42 035,96 euro.
Tagad, kad ir zināma 6,4 ha zemes iegādes vērtība, mēs varam aprēķināt 1 ha vērtību. Proti, 19 187,40 / 6,04 = 2998,02 eur par hektāru.
Ja pārdevām 3,05 ha, tad šīs zemes iegādes vērtība ir 3,05 x 2998,02 = 9178,20.
Pārdevāt šos 3,05 ha par 18 800 euro? Tad apliekamais ienākums ir “pārdošanas cena” mīnus “iegādes cena” mīnus “ieguldījumi” jebšu:
18 800 – 9178,2 = 9621,80 euro.
Rezultātā – Jūs parādā valstij nodokli!
TIESAS VERSIJA
Ja uz nekustamā īpašuma (zemes) nav būvju – tad kapitāla pieauguma aprēķina vajadzībām šāda (pēc iegādes atdalītā nekustamā īpašuma daļas) iegādes vērtība VAR TIKT NOTEIKTA, sākotnējo (pirms atdalīšanas) nekustamā īpašuma iegādes vērtību SADALOT PROPORCIONĀLI KATRA ĪPAŠUMA PLATĪBAI. Nekustamā īpašuma platība ir vienkārši nosakāms kritērijs. Vienlaikus šo metodi jāpiemēro, ja nav iespējams izmantot citus objektīvus kritērijus.
Savukārt, ja īpašums sastāv gan no zemes, gan no ēkām – tad jāpiemēro proporciju, līdzīgi kā to ir darījis VID iepriekš minētajā piemērā.
Nu kā šeit var neapmaldīties trijās priedēs?
Tāpēc advokāta padoms pirms katra darījuma ir vairāk kā ieteicams.Jūsu Alisa
Vai bija noderīgi? Dalies ar šo rakstu!
PAR AUTORI
Alisa Leškoviča
Alisa Leškoviča ir zvērināta advokāte, kas specializējas muitas, nodokļu, noziedzīgi iegūto līdzekļu novēršanas (AML) un sankciju ievērošanas jautājumos, pārstāvot klientus kā iestādēs, tā arī tiesās, kā arī īsteno klientu aizstāvību un pārstāvību krimināllietās saistībā ar ekonomiskajiem noziegumiem.